Imagine uma família empresária que decide reunir seus imóveis em uma holding patrimonial. Os sócios transferem os bens para a empresa e recebem, em troca, quotas do capital social. A prefeitura então cobra ITBI sobre a operação, com o argumento de que a holding vive de aluguéis e, por isso, não teria direito à imunidade. Durante anos, a resposta para essa cobrança variou conforme o município e o tribunal. Em 19 de outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal (STF) fixou a resposta, ao concluir o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral.
Figura 1
A operação analisada no Tema 1.348
O que é a imunidade do ITBI e o que significa integralizar capital?
O ITBI é o imposto municipal cobrado na transmissão onerosa de imóveis entre pessoas vivas. Imunidade é a proibição, prevista na própria Constituição, de que o imposto seja cobrado em determinadas situações. Diferente da isenção, ela não depende de lei do município.
Integralizar capital é entregar bens à empresa para formar ou aumentar o seu capital social. O sócio transfere, por exemplo, um imóvel e recebe quotas ou ações na mesma proporção. O art. 156, § 2º, I, da Constituição afasta o ITBI nessa entrega e também em fusão, incorporação, cisão e extinção de pessoas jurídicas. A mesma regra traz uma ressalva: o benefício não se aplica quando a atividade preponderante da empresa adquirente for a compra e venda desses bens, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.
O Código Tributário Nacional (arts. 36 e 37) detalha o critério. A atividade é preponderante quando mais de 50% da receita operacional, nos dois anos anteriores e nos dois seguintes à aquisição, vem dessas operações. Se a empresa iniciar suas atividades após a aquisição, ou menos de dois anos antes dela, a apuração considera os três primeiros anos seguintes à aquisição.
Figura 2
Como o CTN mede a atividade preponderante
Qual era a divergência?
Para entender a divergência, vale entender para que serve a ressalva. A imunidade existe para não onerar a organização societária, isto é, a reunião de patrimônio e de empresas. Quando a empresa que recebe os bens tem como atividade principal comprar e vender imóveis, alugá-los ou arrendá-los, a operação pode deixar de ser uma reorganização e passar a funcionar, na prática, como negócio imobiliário. A ressalva busca impedir que a imunidade seja usada nesse cenário.
A ressalva da atividade preponderante começa com a expressão “nesses casos”. Muitos municípios liam essa expressão como referência a todas as hipóteses da regra, inclusive a integralização de capital. Na prática, holdings patrimoniais e empresas de locação, cuja receita vem majoritariamente de aluguéis, eram frequentemente tributadas.
A leitura oposta sustentava que a ressalva se aplica apenas à segunda parte da regra, a das reorganizações societárias (fusão, incorporação, cisão e extinção). Para essa corrente, a entrega de bens para formar capital permanece imune qualquer que seja o ramo da empresa.
Figura 3
A que hipóteses a ressalva se aplica, em cada leitura
Leitura de muitos municípios
Tese do STF
Ressalva (“nesses casos”). O benefício não se aplica se a atividade preponderante da empresa adquirente for compra e venda desses bens, locação de imóveis ou arrendamento mercantil. A faixa dourada marca as hipóteses às quais ela alcança.
O que o STF decidiu?
O Tribunal Pleno julgou o caso em sessão virtual, de 9 a 19 de outubro de 2026, sob relatoria do ministro Edson Fachin (RE 1.495.108). Por maioria, deu provimento ao recurso e fixou a seguinte tese, vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino:
“A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão.”
A decisão reconhece a imunidade inclusive quando a atividade da empresa for a compra e venda de bens ou direitos, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil, e a limita ao valor do capital social a ser integralizado, nos termos do Tema 796.
- Tema
- 1.348 da repercussão geral
- Recurso
- RE 1.495.108
- Relator
- Ministro Edson Fachin
- Sessão virtual
- 9 a 19.10.2026
- Resultado
- Recurso provido, por maioria
- Vencidos
- Gilmar Mendes e Flávio Dino
| Ponto | Resultado |
|---|---|
| Atividade preponderantemente imobiliária na integralização de capital | Não afasta a imunidade |
| Valor do bem que exceder o capital integralizado | Segue sujeito ao ITBI (Tema 796) |
| Simulação ou fraude à lei | Os municípios podem demonstrá-la para afastar o benefício |
| Fusão, incorporação, cisão e extinção | A ressalva constitucional da atividade preponderante continua prevista |
Em linhas gerais, a tese reconhece que a ressalva está ligada às reorganizações societárias, e não à entrega de bens para formar capital, na qual o sócio recebe quotas em contrapartida. Os fundamentos detalhados dependem da publicação do acórdão.
| Hipótese | O que ocorre com o bem | A ressalva vale? |
|---|---|---|
| Integralização de capital | O sócio entrega o bem à empresa e recebe quotas em contrapartida | Não, segundo a tese do STF |
| Fusão, incorporação, cisão e extinção | Os bens passam de uma pessoa jurídica para outra, em uma reorganização societária | Sim, continua prevista |
Quais limites permanecem?
O primeiro limite vem do Tema 796 (RE 796.376, julgado em 2020), segundo o qual a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o capital social a ser integralizado. Um exemplo hipotético ajuda a visualizar: um imóvel avaliado em R$ 2 milhões é entregue a uma empresa para integralizar R$ 500 mil de capital. A imunidade cobre os R$ 500 mil; sobre os R$ 1,5 milhão restantes, o município pode exigir o imposto.
Figura 4
O exemplo do Tema 796 em escala
O Tema 1.348 não alterou esse limite. Ele apenas eliminou um segundo obstáculo, o da atividade da empresa. Com isso, a relação entre o valor do bem e o capital subscrito passa a ser o ponto central da discussão tributária nesse tipo de operação.
O segundo limite é a simulação ou fraude à lei. A decisão ressalva que o entendimento não impede os Fiscos municipais de demonstrar eventual simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade. Em termos simples, a imunidade protege a integralização real de capital, e não uma operação montada apenas para evitar o imposto, sem finalidade empresarial. Cabe ao município demonstrar essa situação em cada caso.
Figura 5
Roteiro de análise de uma operação
-
A operação entrega bens à empresa para formar ou aumentar o capital social?
Sim. Segue para a pergunta seguinte.
É fusão, incorporação, cisão ou extinção. A ressalva constitucional da atividade preponderante continua prevista.
-
A atividade da empresa é imobiliária (compra e venda, locação ou arrendamento mercantil)?
Tema 1.348. Não afasta a imunidade na integralização de capital.
-
O valor do bem excede o capital a ser integralizado?
Sim. O excedente segue sujeito ao ITBI (Tema 796).
Não. Segue para a pergunta seguinte.
-
O município demonstra simulação ou fraude à lei, com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade?
Sim. O benefício pode ser afastado, caso a caso.
Não. A imunidade protege a integralização real de capital, até o valor integralizado.
O que ainda está em aberto?
A ata de julgamento foi publicada em 22 de outubro de 2026. O acórdão, com a íntegra dos votos, é o documento que permitirá medir o alcance de pontos como o tratamento de pagamentos já feitos e de cobranças em andamento. Nas fontes consultadas em 23 de outubro, não há notícia de publicação do acórdão nem de pedido de modulação de efeitos. Segundo a imprensa jurídica, eventual modulação pode ser debatida em embargos de declaração.
| Ponto | Situação |
|---|---|
| Publicação do acórdão | Sem notícia de publicação nas fontes consultadas em 23 de outubro |
| Modulação de efeitos | Sem notícia de pedido nas fontes consultadas em 23 de outubro |
| Pagamentos já feitos e cobranças em andamento | Dependem do acórdão e de eventuais embargos |
Conclusão
A decisão uniformiza uma questão que dividia contribuintes e municípios desde que as holdings patrimoniais se popularizaram como instrumento de organização de patrimônio familiar e empresarial. Para as empresas, o julgamento reduz a incerteza: o ramo de atividade deixa de condicionar a imunidade na integralização de capital, e quem foi cobrado apenas por esse motivo passa a contar com um precedente de repercussão geral.
Para os municípios, a tese afasta o principal argumento usado até aqui, mas preserva dois instrumentos de controle: o limite do valor do capital integralizado e a demonstração de simulação ou fraude à lei. Os próximos capítulos dependem do acórdão e de eventuais embargos, que definirão o alcance da decisão sobre situações passadas.
Este texto tem caráter informativo e geral e não substitui a análise de cada caso concreto.
Fontes
- STF, Tribunal Pleno, Sessão Virtual de 9.10.2026 a 19.10.2026, Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108), relator ministro Edson Fachin. andamento no portal do STF; notícia do STF, de 21.10.2026 e Conjur
- Constituição Federal, art. 156, § 2º, I: planalto.gov.br
- Código Tributário Nacional, arts. 36 e 37: planalto.gov.br
- STF, Tema 796 (RE 796.376), conforme IBIJUS
- Migalhas/CNB-SP e Organização Silveira, sobre o número do recurso e o estágio do acórdão